投資者大舉押注老年住宅。但有個問題——他們所追逐的嬰兒潮一代付不起房租

(SeaPRwire) –   銀色海嘯（Silver Tsunami）正在席捲商業房地產市場，這是在多年沉寂之後，高齡住宅領域終於迎來重大變革。

過去幾年，隨著投資者將目光轉向辦公樓翻新、總部建設計畫、工業倉庫、數據中心和公寓大樓等項目，而這些領域也確實吸引了更多機構投資者的關注。相比之下，高齡住宅市場因疫情衝擊而受到重創，迫使投資人另尋出路。

然而如今，高齡住宅已成為房地產界最火熱的領域。

根據仲量聯行（JLL）於三月發布的《2026年高齡住宅與照護產業投資者調查及趨勢展望》報告顯示，以過去四個季度為基準計算，高齡住宅的交易額已達240億美元——這是十年來的最高水準。

occupancy（入住率）在主要市場已回升至89.9%，在次級市場則達90%，這表示該產業連續19個季度都填補了新增單位，而非流失。資本化率（cap rates），也就是投資人從物業中獲得的收益相對於價格的比例，已降至6.2%。當資本化率下降時，代表買家願意支付更高價格來獲取相同收入，這通常被視為投資人信心增強的訊號。此外，在接受仲量聯行調查的投資者中有85%預期未來12個月內資本化率還會進一步下滑；另有86%的受訪者表示他們希望在2026年增加對高齡住宅的投資。

推動此現象的主要因素是人口結構變化。根據仲量聯行的分析指出，未來十年美國80歲以上的老年人口預計將增長36.6%，從目前的1400萬上升至1900萬人，相比之下，整體人口增長僅為5%。

這就是所謂的「銀色海嘯」：全球人口特別是嬰兒潮世代迅速老化，進而對醫療保健、居住和經濟體系造成壓力。據美國衛生與公共服務部統計，每天有多達1萬名美國人滿65歲。

「結合銀色海嘯效應以及新冠疫情期間開發活動幾乎停滯所導致的供需失衡，在商業房地產歷史上可能是前所未見的。」Matthews Real Estate Investment Services 的高齡住宅部門副總裁 Noah Lindon 告訴我們。「由於累積的需求龐大，我們離『過度建設』這個議題還遠得很。」

JLL 的數據支持了他的觀點：儘管需求激增，但在主要市場的新建工程開始數量較近期高峰下降了77%，在次級市場則下降了62%。

這也使得現有物業成為最大受益者。平均租金已攀升至每月5,479美元，比疫情前水平上漲了28.8%。每單位估值亦達182,800美元，同比上升29%。

但與此同時，高齡住宅對許多美國人而言也變得越來越難以負擔。

中產階級困境

雖然目前已有大量針對富裕人士設計的一流（Class A）住宅選項出現，但其他收入階層的人可能會面臨更大的困難。Polsinelli 律師事務所專門處理全國範圍高齡生活相關交易的 Jared Rothkopf 表示：「中等收入的嬰兒潮世代將很難進入這些高端選擇。」他補充道：「若沒有 Medicaid（聯邦醫療補助計劃）資格，他們可能被迫在家裡過活，處於較不安全環境中或與子女同住。」

Clever Real Estate 的總裁 Ben Mizes 同樣擔憂這個中間群體。「業界稱之為『被遺忘的中間層』的這一部分——即那些收入足以支付每月5,500美元租金卻又不夠資格申請 Medicaid 的嬰兒潮世代——正是增長最快的老年人口群體。」他說：「高齡住宅沒有需求風險，真正風險在於無法負擔現階段建設成本的那些潛在需求。」雖然有足夠多的富裕家庭有能力承擔高昂租金，但這並不能解決數百萬中等收入嬰兒潮世代的住房危機問題。

Lindon 也認為中端市場將是下一個重大投資機會，但他目前尚未將其視為危機。「我們將看到行業創新，包括獨特的改造策略，以及居家護理服務的增加，這些可以作為向全面照護過渡的橋樑。」他也提到政府支援力度也可能提升。

看跌論點

儘管當前多數數據呈現出對高齡住宅市場的樂觀前景，但在未來24個月內仍存在不少風險因素。

「任何一個全球性問題都可能影響資本化率。」Rothkopf 說道。「通脹似乎沒有明顯緩解跡象，特別是受到伊朗戰爭引發的燃油價格飆升影響。」他繼續解釋：「隨著通脹持續，經濟放緩加上勞工成本和新建開發成本的上漲，勢必會削弱對高齡生活投資的展望。」

Clever Real Estate 的 Mizes 還指出了三個具體風險：勞動力和保險費用增速超過租金增長；房地產市場 downturn（ downturn 在此處意為 downturn，指市場低迷或衰退）可能讓試圖賣房籌資搬遷的老年人陷入財務困境；以及隨著新資金大量湧入，私募股權主導的運營模式變革帶來的挑戰。仲量聯行亦將經濟波動和勞動力供給問題列為首要關切事項，分別被29%的受訪者提及。

Mizes 強調，要避免重蹈覆轍式的過度建設週期，關鍵在於投資者必須真正考量 affordability（可負擔性），而非僅僅依賴人口統計數據進行推斷。「如果 targeting（ targeting 在此處意為 targeting，指針對特定客戶群體）與以往一樣，仍然聚焦於相同的高階 assisted-living（輔助式 living，即高齡住宅的一種形式）客戶群，那麼2026年至2028年間不會再出現所謂的人口『超級循環』。」他警告說：「反而會複製過去過度供給的老路。」

不過目前看來，資金流動並未受到上述警告阻礙。2025年，私募股權佔總交易量的50%，REITs（房地產投資信託）及公開買方占比32%，相比前一年的24%有所上升。Lindon 指出，這種趨勢體現出謹慎態度。「REITs 和私募股權的紀律表現於其長期建立的營運商關係，以及決策過程中依賴的實際數據驅動機制。」

銀色海嘯已然逼近，但真正的問題是：誰能夠負擔得起一間房？