停止尋找您的永遠的家

(SeaPRwire) –   我的房子非常醜陋。它看起來像有人在住宅區建造了一座福音教會式的大型教堂,然後試圖通過安裝廉價的窗戶和鱗片式的PVC屋頂將其改造成一棟單戶住宅。

如果你不相信我說它很醜,這裡有證據:在最近幾年最熱門的房地產市場之一,它在2023年初以低價出售前在市場上待了九個月。

它有很多好的地方:空間寬敞,地段便利,光線充足,不需要太多的裝修工作。不過,當一位朋友最近問我是否是我的「永遠的家」時,我的胃裡湧起了焦慮。永遠住在教堂裡嗎?怎麼可能?但在當前的房地產市場,我又能負擔得起去其他地方嗎?

「永遠的家」這個概念在過去大約15年裡變得極為流行——甚至在HGTV節目《Property Brothers: Forever Home》興起之前。這個想法是,這將是你將要在裡面撫養孩子長大的家,要麼就是完美的,要麼就是你將投入大量資金來使它完美,這將滿足你所有的希望和夢想。它與「入門房」相對,「入門房」是,有時它也可以等同於「夢想房」。

這是一個相對新的概念。根據谷歌的Ngram資料庫對出版物中的詞彙出現次數進行搜索,「永遠的家」這個詞使用頻率直到2000年代中期才開始出現。其使用頻率從2010年開始呈指數增長,今天這個詞已經無處不在——根據Zillow分析,在2023年1月,它在美國出售房源中的使用次數為5630次。

其使用頻率增加的原因可以追溯到美國經濟從大衰退中恢復的時期。房地產市場狀況很差,房屋銷售量下降,價格仍在下跌。「永遠的家」這個概念可能之所以流行,部分原因是房地產經紀人用它來說服人們,房子的轉售價值並不一定很重要。」我認為這是在低水平的 underwater 價格,瘋狂高的價格或極為波動的價格時期——過去15年我們都看到過這些——說服人們「現在」就買房是有意義的,」拉斯納說。

事實上,過去50年許多美國人購房的主要原因,是因為他們認為它是一項好投資。你可以通過政府支持的抵押貸款、有利的稅收待遇,然後坐著觀察房子的價值不斷增長。人們常說,在美國購房是創造世代財富的最好方式。但在2007年到2011年間,房價實際下跌的時候,這種說法就不再成立——而「永遠的家」這個詞開始流行起來。

2010年,不太關注房子轉售價值可能的確有意義。當時無法預知市場走向,其他因素比如房子、社區和是否能負擔得起,對當時的人來說可能更重要。如果人們喜歡房子和社區,而且負擔得起,他們就可以把房子視為「永遠的家」,不去擔心市場是否會繼續下跌。

但從2020年以來,把房子當作「永遠的家」已經沒有那麼實用了,因為房價飆升,庫存消失。如果在2010年,這個概念是用來安慰人們在不穩定的市場中購房,但現在它已經演變成一種誘導人們去尋找「完美」的房子,並花更多錢在上面。「永遠的家」這個概念將美國房地產當前兩個鮮明的現實置於對立面:目前房源極度短缺,但人們仍然把很大部分自我價值寄託在房子的外表上。

大衰退後,單戶住宅建設速度明顯放緩,美國當前實際需要的房源數量遠遠超過供應。這種供不應求導致房價在利率上升的同時也在飆升,意味著人們必須為更少的房源支付更多的金額。

「外面有太多關於理想房子外表的信息,每個人都認為自己應該擁有一套,」弗吉尼亞房地產經紀人麗茲.布朗(Liz Brown)說,她表示不得不時常降低客戶在首次購房時的期望。她說,比如2017年,她可以給客戶看30套符合預算的房子,其中客戶可能喜歡10套。但現在連看的房子都沒有,一旦有好房源出現,一天之內就被現金買家搶走。

布朗表示,客戶告訴她,他們想買房子在裡面撫養孩子,就像父母一樣,但他們沒有意識到,在當前情況下這將更加困難。2022年,單戶住宅的中位售價相對中位家庭收入為5.6倍,創下1970年以來的新高。儘管如此,布朗說,她的客戶仍然不願意計劃3-5年內賣掉房子搬遷——可能是因為2020年後才開始購房的人,已經明白房價或利率可能會突然飆升,將他們擠出市場。

結果,人們遷徙頻率也在不斷下降。2023年12月,美國房主平均居住同一房子的時間已經達到11.9年,2005年12月則為6.5年,根據房源網站Redfin整理的數據顯示。部分原因是近二三分之一的美國人擁有不到4%的抵押貸款利率,不願意失去它。但即使在利率驟降至歷史低點前,美國人遷徙頻率也一直在下降。從1945年到1990年,大約15-20%的美國人每年遷徙一次。但自此之後,這一比例每年都在下降,現在降至約10%。

我不是說美國人不遷徙的唯一原因是等待「永遠的家」,但追求完美肯定不會有幫助。2022年,搬家公司Mayflower進行的一項調查發現,81%的人說找到「理想的永遠的家」是決定購房的最重要因素。

在美國人收入的大部分用於房價時,追求「完美」也難怪。HGTV和Instagram向我們展示了什麼樣的美好房子——讓人覺得30分鐘就可以把醜房子改造成夢幻房子。「這與網路時代攝影性質文化有關,」拉斯納說。

房地產業以前沒有那麼視覺化。拉斯納說,直到大衰退後,房地產經紀人才開始頻繁「佈置」房子以便出售,用其他東西替換房主的家具和裝飾品,幫助潛在買家想像自己生活在裡面。「如果你的父母在1980年代買房,他們不會下載一組照片。他們的房地產經紀人可能只是說,’這裡有一套房子在某個社區’,然後他們去開放房參觀,當然沒有人會更換家具或移除旅遊紀念品。」拉斯納說。我自己的父母告訴我,每當他們的預算內有房源上市,他們就會到不同的城鎮和社區跑,常常有人在他們前面看到房子就已經簽下支票買下。他們最後買的房子只有一個浴室;我的祖父告訴他們,他們永遠不會從房子中獲利回本。(現在房子價值已經高達當時的17倍。)

我儲蓄買房已久,當然也有房子的夢想設計。它會有前廊和套房,還有空間種菜;它會在步行距離內就有公園和商店;它會……